上海“土拍盛宴” “大玩家”占据主力市场

2023-08-03 03:45:29 来源：中国房地产报官方号小 中

中房报记者付珊珊上海报道

继7月13日上海今年第二批次上半场土地出让揽金405亿元后，8月1日，上海第二批次下半场的供地也展开了角逐。

根据土地出让安排，第二批次下半场共推出9宗地块，总出让面积483.5亩，总建筑面积75.8万平方米，总起始价220.2亿元，将在8月1日和8月2日举行。其中，8月1日出让的5宗地块分布于浦东新区、普陀区、闵行区、奉贤区，总出让面积18万平方米，总规划建面45.8万平方米，总起始价130.2亿元。

(资料图片仅供参考)

“虽然下半场供地数量明显少于上半场，但这并未影响到房企参拍积极性。”一位参拍房企投资部人士表示，从地块报名情况来看，9块地中有4个地块报名人数超过10名。但从参拍的房企来看，央企、国企依然是主力，民营企业占比较低。

从下半场首日出让结果来看，5宗地块全部成交，2宗地块触顶摇号成交，2宗地块溢价成交，1宗地块底价成交，地块热度分化明显，最终揽金139.79亿元。

热度分化

上海第二批次下半场供地首日出让的5宗地块存在明显的分化。

首先是奉贤新城16单元05A-02地块仅有一位竞买人，因此该地块以底价11.78亿元成交，竞得人为上海江海数字产业发展有限公司，此为上海临港和奉贤新城建设共同成立的子公司，托底色彩明显。

另外有多位竞买人的4宗地块于8月1日上午和下午分别出让2宗，但在地块拼抢程度上，上午出让的2宗地块显得较为冷清。

其中，普陀区桃浦科技智慧城地块有2名竞买人竞价，最终，该地块由上海宝华企业集团有限公司与上海东苑房地产开发（集团）有限公司组成的联合体以32.88亿元成功摘得，该地块并未触及最高限价，溢价率约4.05%。

上午出让的另一幅地块为浦东新区惠南新市镇宣桥地块，该地块依然未触及最高限价，由上海泉山房地产开发有限公司以3.53亿元斩获，且溢价率仅有0.28%

相比之下，下午的2宗地出让过程更有看头。闵行区梅陇社区地块为本批次最贵的1宗地块，起始价56.14亿元，出让面积5.16万平方米，容积率2.5。在今年上海多轮供地中，位于闵行区梅陇社区的地块热度均较高。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，梅陇地块是这批土地出让中关注度比较高的地块之一，虽然从地理位置上属于闵行，但更靠近徐汇的华泾板块。区域内小区众多，因此各种生活配套也较为齐全，商场、学校等都有。地块北面和东面是居住小区，环境既定，居住氛围成熟浓厚。距离轨道交通华泾西站约600米，建设中还有19号线，同样是华泾西站，南部还有机场联络线的华泾站，建成后交通便利度会进一步提升。区域内有“华之门”超级大规划项目，涵盖商业、办公、酒店、住宅等多种业态，尤其商业部分大约有17万平方米，建成后对区域各方面拉动的想象空间非常大。地块设计下限有1048套房源，对房企来说是很好的土地储备。

由于地块的优越性，该地块吸引了中海、华润、建发、华发、招商、保利&上海建工、中铁建、中铁置业+金茂、越秀、金隅、绿城、安徽高速、万科等15家房企及联合体报名。竞价过程也颇为激烈，竞价速度较快，一个报价出来5秒内就会有新的报价跟进，不到2分钟，地块竞价就达到最高限价61.76亿元，进入摇号阶段。该地块最终由绿城摇号竞得，成交楼面价47853元/平方米，溢价率10%。值得一提的是，这是绿城今年首次在上海公开市场拿地。

下午出让的浦东新区川沙新市镇城南社区地块也是此次较为热门的地块，地块起拍价为27.13亿元。该地块吸引了保利、中海、华润、建发、华发、招商、中铁建、中铁置业+金茂、大家、国贸+中能建、越秀、绿城、安徽高速等14家房企及联合体报名，最终由华润置地通过摇号获取，成交价29.84亿元，成交楼面价38676元/平方米，溢价率10%。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，土地市场是楼市的直接反应，目前上海楼市的特征不是降温而是“分化”，核心区域项目仍然备受关注，有大量潜在购房者，外围区域项目购买力相对不足。在此影响下，房企自然对于流速快、好去化的地块显示出更多积极性，而一些偏远、难去化的地块热度自然较低。

“大玩家”的盛宴

截至目前，上海今年的土地出让也已经过半，越来越多的开发商想要挤进上海土地市场的牌桌。例如江浙的一些新面孔——同润、金新城等都在跃跃欲试。虽然在这一轮房地产行业洗牌过程中，有人倒下去，但也有新的“黑马”崛起，例如亚伦地产、伟星房产等，而这些企业多有实业做支撑，企图为手中的现金流寻找更高的投资利润。

这些开发商不约而同都选择了上海。上述房企投资部人士认为，原因有几个方面，上海市场基础好，项目销售去化有保障，拿上海的地很安全；上海的土地规则较为公平和透明，给开发商留足了利润空间，拿上海的地有钱赚；此外，在摇号规则下，土地不再是价高者得，这让更多类型的房企都有搏一搏的机会。

该人士进一步表示，即使如此，想要入局上海市场也有一定门槛，毕竟一线城市寸土寸金之地，土地价格仍然相对高企，参拍企业需要缴纳较高额度的地块保证金，这对于不少房企而言并非一笔小数目，现金流不充裕的企业连参拍资格都没有。

今年以来，随着万科、中海、华润回归土地市场，加上最近两年深耕上海的招商、保利、华发、象屿等央企、国企，目前上海土地市场已经成了“大玩家”的盛宴。这其中又以大型央企、国企为主。从今年上海两个批次土地参拍情况看，招商、华润、绿城、保利、象屿、越秀、中铁建、华发几乎参拍了所有热门地块。

虽然龙湖、碧桂园等民营房企也在回归上海土地市场，上述江浙实业企业也在尝试在上海拿地，但普遍来看，民营房企所占份额依旧较小。8月1日出让的5宗地块，仅有宝华一家民营房企斩获，其余4宗地毫无意外被央企、国企所拿。

在一些业内人士看来，目前房企在上海的拿地侧重点也发生了变化，大型央企、国企更愿意追逐热门地块或者以深耕为基础扩储，而民营房企或小型房企则更看重地块的确定性，安全是他们考量的首要因素。

目前，上海第二批次下半场土地出让还在如火如荼进行中，8月2日依然会有多宗热门地块推出，根据报名情况来看，竞拍人均超过两位数，这其中既有大型央企、国企，也有名不见经传的江浙小企业，这些地块最终花落谁家，中国房地产报记者也将持续关注。

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